Zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Noviny v oblasti výkonu správy, nových pojmov a nové práva sa k nim vzťahujúce, právo výlučného užívania, úprava náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru a iné zmeny od 1. 11. 2018.

Image16644

Veľké upratovanie v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v roku 2018.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov používajú obyvatelia Slovenskej republiky takmer denne, a to vedome, či väčšinou aj nevedome, pretože prevažná časť z nich býva v bytových domoch. Takisto ho pre svoju činnosť využívajú aj všetky subjekty poskytujúce služby v predmetnej oblasti, najmä správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „spoločenstvá“).

Aktuálna novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 283/2018 Z. z. (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“) a je účinná dňom 1. 11. 2018.

Podľa dôvodovej správy účelom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Má ísť teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovaných ustanovení zákona.

Podľa autorov predmetnej novely súčasné znenie dotknutých ustanovení zákona je do veľkej miery nesystematické a neprehľadné, čo v praxi so sebou prináša dlhodobo mnohé výkladové nejasnosti a praktické komplikácie, ktoré sťažujú alebo bránia riadnemu fungovaniu správy bytového domu. Nová úprava má podľa nich priniesť predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava má spresniť viacero súčasných zákonných ustanovení a má zaviesť mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu a účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domov, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov.

Obsahom tohto príspevku je nielen notifikácia jednotlivých zmien v ZVBNP, ale aj návrh predbežných opatrení na predchádzanie problémom s jej aplikáciou, ako aj poukázanie na niektoré ťažšie identifikovateľné spojitosti medzi novelizovanými ustanoveniami. To, či táto novela splní očakávania jej autorov, spoľahlivo ukáže až prax pri vykonávaní ustanovení zákona, avšak predbežne sa snaží na túto otázku odpovedať aj tento príspevok, ktorý by sa podľa zámeru tvorcov novely deklarovaného v dôvodovej správe dal nazvať aj „Veľké upratovanie v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v roku 2018“.

1. Nové pojmy a nové práva k nim sa vzťahujúce

1.1. Vymedzenie nových pojmov

Aj keď podľa predošlého právneho stavu bola garáž vždy považovaná za nebytový priestor, pravdepodobne z dôvodu ďalších obdobných pojmov zákonodarca vymedzil presnejšie pojem garáže ako nebytového priestoru v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.

Novelou sa do zákonných definícií pojmov zavádza nový pojem „garážové stojisko“, ktorý je podľa autorov novely v praxi dlhodobo používaný najmä v súvislosti s tzv. developerskou výstavbou. Definícia garážového stojiska je daná nasledovne:

- môže ísť len o časť garáže,

- táto časť garáže musí byť plošne vymedzená (napr. dopravným značením),

- môže ísť výlučne len o časť garáže, nie o časť iného nebytového priestoru,

- garáž, ktorej je garážové stojisko časťou, musí byť umiestnená v dome (t. j. musí byť súčasťou domu).

Garážové stojisko tak nie je samostatným nebytovým priestorom, ale je len súčasťou nebytového priestoru – garáže, a tiež nie je časťou spoločných priestorov, zariadení domu alebo príslušenstva domu. Podľa dôvodovej správy majú byť garážové stojiská umiestnené v garážach, v ktorých sú vyznačené len vodorovným značením, preto nespĺňajú definíciu nebytového priestoru podľa § 2 ods. 3 ZVBNP (ide o garáže určené pre viacero užívateľov).

Príspevok je uvedený v skrátenom znení, celé znenia nájdete tu:

Autor: JUDr. Ján Zimmermann, JUDr. Jana Zimmermannová

AUTOR

JUDr. Ján Zimmermann

Na popise autora pracujeme. Ďakujeme za vašu trpezlivosť.

JUDr. Jana Zimmermannová

Na popise autora pracujeme. Ďakujeme za vašu trpezlivosť.

Dátum publikácie

07.11.2018