Z hľadiska DPH môže mať pozemok pri jeho predaji rôzny daňový režim, t. j. môže podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Dôležité je, aká je kvalifikácia daného pozemku v čase predaja – či ide pozemok stavebný, alebo iný ako stavebný. Táto skutočnosť má vplyv na odpočítanie DPH u kupujúceho, ak je platiteľom DPH, resp. môže spôsobiť vznik registračnej povinnosti u zdaniteľnej osoby, ktorá nie je platiteľom DPH.

V príspevku sa zaoberáme aj prípadom, kedy bol samostatne fakturovaný predaj stavby a predaj stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, čo však nemalo vplyv na to, že boli posúdené ako jedno hospodárske plnenie, pričom na pozemok mal byť uplatnený rovnaký daňový režim, ako bol uplatnený na stavbu.

Formálne uzavretie dvoch kúpnych zmlúv nemá vplyv na skutočný obsah právneho úkonu, t. j. na účely DPH pre dodanie pozemku sa má uplatniť daňový režim zhodný s daňovým režimom určeným pre dodanie stavby.

Pre správne určenie daňového režimu (predaj s DPH alebo s oslobodením od DPH) je podstatné určiť, či dochádza k dodaniu stavebného pozemku, alebo či jeho súčasťou je aj budova. V súvislosti s touto otázkou v príspevku uvádzame prípad z judikatúry Súdneho dvora EÚ, kedy došlo k predaju pozemku s budovou, ktorá bola schátraná a mala sa odstrániť, aby na jej mieste mohol kupujúci postaviť novú stavbu, pričom jej odstraňovanie sa začalo ešte pred samotným dodaním.

Obsah:

1. Pozemok ako predmet DPH

2. Definícia stavebného pozemku

3. Vymedzenie pojmu „nehnuteľný majetok“ podľa smernice o DPH

4. Zákonná registrácia pri dodaní stavebného pozemku

5. Stavebný pozemok ako investičný majetok

6. Kvalifikácia pozemku v čase predaja a uplatnenie DPH

7. Dodanie pozemku so stavbou

8. Predaj pozemkov prekvalifikovaných na stavebné pozemky

9. Dodávka pozemku zastavaného čiastočne odstránenou budovou, na mieste ktorej sa má postaviť nová stavba

10. Stavebný pozemok a demolačné práce na účely budúcej stavby

11. Predaj pozemku, na ktorom sa nachádza budova

12. Dodania stavebných pozemkov zakúpených na účely opätovného predaja

13. Dodanie pozemkov, na ktorých sú postavené základy

1. Pozemok ako predmet DPH

Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) predmetom zdanenia daňou z pridanej hodnoty SR je dodanie tovaru za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby. Za dodanie tovaru sa podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, okrem iného, považuje aj prevod práva nakladať s hmotným majetkom ako vlastník, pričom na účely zákona o DPH hmotným majetkom sú aj nehnuteľné veci, t. j. aj pozemky.

Predaj, resp. dodanie pozemku je podľa ustanovenia § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH. Oslobodenie sa ne­vzťa­huje na dodanie stavebného pozemku.

Ak je stavebný pozemok dodávaný so stavbou, ktorá je oslobodená od DPH, rovnaký režim platí aj pre stavebný pozemok.

Pri dodaní nových stavieb sa oslobodenie od dane uplatní po 5 rokoch odo dňa prvej kolaudácie alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby – podľa toho, čo nastane skôr. Pri dodaní starších stavieb sa oslobodenie uplatní, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:

• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady sú najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby pred vykonaním stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby.

Ak dodanie pozemku podlieha zdaneniu, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom odovzdania do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu do katastra nehnuteľností.

2. Definícia stavebného pozemku

Zákon o DPH definíciu pozemku neobsahuje, v tomto odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Podľa § 43h ods. 2 stavebného zákona nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

Do územných plánov môžu občania po preukázaní odôvodnenosti svojej požiadavky nahliadnuť a robiť si z neho výpisy (podľa § 133 stavebného zákona). Pre jednoznačnosť informácie, či teda ide o stavebný pozemok, alebo iný ako stavebný pozemok, je potrebné nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). Existuje aj webová stránka, na ktorej je množstvo informácií o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie informácie však poskytnú na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade.

Z katastra nehnuteľností nemožno určiť, či ide o stavebný pozemok na účely DPH. Katastrálny zákon má samostatne stanovené kategórie pozemkov a nepozná druh pozemku „stavebný pozemok“. Stavebným pozemkom bude takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku – ide o pozemok zastavaný stavbou.

Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade už nemusí ísť o stavebný pozemok.

Aj ostatné kategórie pozemkov ako napríklad „orná pôda“ alebo „záhrady“ môžu byť stavebnými pozemkami určenými podľa územného plánu na zastavanie, z katastra sa to však nezistí, pretože kataster údaje o územnom plánovaní nevedie.

Na účely DPH je potrebné rozlíšiť, či dochádza k dodaniu stavebného pozemku, alebo k dodaniu stavebného pozemku so stavbou, v prípadoch, keď sa na takomto pozemku nachádza napr. stará schátraná budova alebo sú na ňom vybudované základy.

3. Vymedzenie pojmu „nehnuteľný majetok“ podľa smernice o DPH

Na účely uplatňovania smernice 2006/ 112/ES o spoločnom systéme DPH (ďalej len „smernica o DPH“) sa podľa vykonávacieho nariadenia č. 1042/2013 (ďalej len „nariadenia“), článku 13b za nehnuteľný majetok považuje:

• akákoľvek určitá časť zeme na povrchu alebo pod ním, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo a držbu;
• akákoľvek budova alebo stavba pripevnená k zemi alebo v zemi nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktorá sa nemôže jednoducho rozobrať alebo premiestniť;
• akýkoľvek prvok, ktorý sa inštaloval a tvorí neoddeliteľnú súčasť budovy alebo stavby, bez ktorého by budova alebo stavba nebola úplná, ako napríklad dvere, okná, strechy, schodiská a výťahy;
• akýkoľvek prvok, vybavenie alebo prístroj trvalo namontovaný v budove alebo stavbe, ktorý nemožno premiestniť bez zničenia alebo úpravy budovy alebo stavby.

Pojem „časť zeme“

Rozsah pojmu „zem“ je široký, zahŕňa samotnú pôdu a všetko, čo je na nej, ako aj to, čo je pod ňou, t. j. pôdne podložie. Pôda zeme zahŕňa každý pozemok vrátane časti pozemku pokrytej vodou, t. j. moria, oceány, rieky, jazerá a iné vnútrozemské vodné cesty. Avšak za „nehnuteľné“ sa nepovažuje všetko, čo sa jednoducho nachádza na pôde.

Tovar súvisiaci s nehnuteľnosťou musí byť pripevnený k zemi, začlenený do nej alebo zakorenený v nej, ide najmä o stromy a plodiny (keďže majú korene v pôde, sú tiež považované za nachádzajúce sa „pod povrchom zeme“), pokiaľ sú pripevnené k zemi.

Patria sem tiež vody pokrývajúce zem ako rieky, jazerá a iné vnútrozemské vodné cesty.

Hoci voda sa pohybuje, mala by sa považovať za nehnuteľnú, pokiaľ nie je odstránená zo svojho povodia.

Do pôdneho podložia zeme patrí všetko, čo je pod zemou. Preto sa ropné vrty, podzemná voda, nerasty a iné zdroje, ktoré sú pod zemou (aj pôda pod vodou), považujú za nehnuteľné.

Pokiaľ sa tieto prvky nevyťažia z podzemia, považujú sa za časť zeme, t. j. nehnuteľný majetok.

Pojmy „budova“ a „stavba“

Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi, ako ...