Pojem „čierna stavba“ sa síce vyskytuje v rôznych právnych kontextoch, no ako slovné spojenie nie je výslovne upravený v žiadnom právnom predpise – či už nižšej, alebo vyššej právnej sily. Ide o ustálený ľudový výraz, ktorý v praxi označuje dve základné situácie:

- nepovolenú stavbu (t. j. stavbu bez potrebného povolenia) a

- neoprávnenú stavbu (t. j. stavbu na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka).

Obe tieto situácie predstavujú protiprávny stav, a preto by v podmienkach právneho štátu nemali byť tolerované. Medzi nimi však existuje zásadný právny rozdiel.

Neoprávnená stavba

Neoprávnená stavba je stav, ktorý vyplýva z občianskeho práva a predstavuje porušenie základného ľudského práva vlastniť majetok. Na rozdiel od Českej republiky, slovenské občianske právo nepozná zásadu „superficies solo cedit“, čo znamená, že rozlišuje medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby – môžu, ale nemusia byť totožné osoby.

Ak niekto zrealizuje stavbu na cudzom pozemku bez súhlasu jeho vlastníka alebo dokonca v rozpore s jeho vôľou, ide podľa § 135c Občianskeho zákonníka o neoprávnenú stavbu, a teda o protiprávny stav. Vlastník pozemku, ktorého práva boli týmto konaním dotknuté, sa môže domáhať ochrany prostredníctvom žaloby na súde. V tomto prípade bude kľúčová otázka, do akej miery vlastník aktívne chránil svoje vlastnícke práva – teda v súlade so zásadou „právo patrí bdelým“. Ak totiž vedel (alebo vedieť mal a mohol), že na jeho pozemku prebiehajú stavebné práce, a napriek tomu nekonal, môže súd spochybniť jeho dobromyseľnosť. Súd v procese rozhodovania posudzuje aj pomer hodnoty stavby a pozemku, čo môže viesť k rozhodnutiu:

- o odstránení stavby,

- o ...