Pojem „čierna stavba“ sa síce vyskytuje v rôznych právnych kontextoch, no ako slovné spojenie nie je výslovne upravený v žiadnom právnom predpise – či už nižšej, alebo vyššej právnej sily. Ide o ustálený ľudový výraz, ktorý v praxi označuje dve základné situácie:

• nepovolenú stavbu (t. j. stavbu bez potrebného povolenia) a
• neoprávnenú stavbu (t. j. stavbu na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka).

Obe tieto situácie predstavujú protiprávny stav, a preto by v podmienkach právneho štátu nemali byť tolerované. Medzi nimi však existuje zásadný právny rozdiel.

Neoprávnená stavba

Neoprávnená stavba je stav, ktorý vyplýva z občianskeho práva a predstavuje porušenie základného ľudského práva vlastniť majetok. Na rozdiel od Českej republiky, slovenské občianske právo nepozná zásadu „superficies solo cedit“, čo znamená, že rozlišuje medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby – môžu, ale nemusia byť totožné osoby.

Ak niekto zrealizuje stavbu na cudzom pozemku bez súhlasu jeho vlastníka alebo dokonca v rozpore s jeho vôľou, ide podľa § 135c Občianskeho zákonníka o neoprávnenú stavbu, a teda o protiprávny stav. Vlastník pozemku, ktorého práva boli týmto konaním dotknuté, sa môže domáhať ochrany prostredníctvom žaloby na súde. V tomto prípade bude kľúčová otázka, do akej miery vlastník aktívne chránil svoje vlastnícke práva – teda v súlade so zásadou „právo patrí bdelým“. Ak totiž vedel (alebo vedieť mal a mohol), že na jeho pozemku prebiehajú stavebné práce, a napriek tomu nekonal, môže súd spochybniť jeho dobromyseľnosť. Súd v procese rozhodovania posudzuje aj pomer hodnoty stavby a pozemku, čo môže viesť k rozhodnutiu:

• o odstránení stavby,
• o zriadení vecného bremena alebo
• o prikázaní stavby do vlastníctva vlastníka pozemku.

Nepovolená stavba

Nepovolená stavba v užšom slova zmysle predstavuje realizáciu stavebných prác bez platného stavebného povolenia alebo v rozpore s vydaným povolením. Nie je pritom rozhodujúce, či by stavba mohla byť v danom čase realizovaná aj na základe ohlásenia – rozhodujúca je skutočnosť, že nebola riadne povolená. Takýto stav má právne následky v rovine správneho práva – predstavuje priestupok alebo správny delikt. A to aj v prípade, že existujú zákonné možnosti dodatočnej legalizácie. Vždy ide o skutok, ktorý musí byť zo strany stavebného úradu vyhodnotený ako protiprávny, a to bez ohľadu na jeho neskorší možný osud. Stavebný úrad má v takýchto prípadoch povinnosť začať konanie ex offo – teda z úradnej povinnosti. Charakter tohto konania závisí od typu stavby a osoby stavebníka:

• ak je stavebníkom fyzická osoba alebo
• ide o podnikateľa (fyzickú alebo právnickú osobu).

Legislatívny vývoj v oblasti čiernych stavieb

Dlhé roky obsahoval slovenský stavebný zákon – konkrétne zákon č. 50/1976 Zb. – ustanovenie § 88a, ktoré upravovalo procesnoprávne a čiastočne aj hmotnoprávne aspekty legalizácie čiernych stavieb. V praxi však tieto procesy často neprinášali požadovaný výsledok. Aj v prípadoch, keď stavebný úrad konanie úspešne ukončil a vydal právoplatné rozhodnutie o odstránení stavby, len zriedka sa pristúpilo k samotnému výkonu rozhodnutia, teda k fyzickému odstráneniu stavby. Dôvody tohto deficitu v reálnej vymožiteľnosti práva boli rôznorodé. Jedným z najčastejších bolo to, že výkon rozhodnutia musel zabezpečiť samotný stavebný úrad obce, kde spoločenské a osobné väzby medzi občanmi vytvárali nekomfortnú a konfliktnú situáciu. Najmä v malých obciach bolo odstraňovanie čiernych stavieb vnímané ako veľmi citlivý zásah, ktorý sa preto v praxi takmer nikdy nerealizoval. Výnimkou boli tzv. čierne reklamné stavby, ktoré zvyčajne patrili právnickým osobám a ich odstraňovanie bolo na Slovensku výrazne efektívnejšie.

Získajte prístup k celému obsahu, funkciám a službám

Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke? Prihláste sa na odber noviniek e-mailom. Odoberať